Aktuelles Die Steuer- und Finanzinfos zum Mai 2026

1. Steuerliche Behandlung von Modernisierungs- und Erhaltungsaufwendungen bei Gebäuden

Die Finanzverwaltung hat ihren Anwendungserlass zur Abgrenzung von (sofort abzugsfähigen) Erhaltungsaufwendungen und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bei Gebäuden aktualisiert. Dabei werden insbesondere aktuelle Entwicklungen im Gebäudebereich – etwa Einbau von Wärmepumpen und energetische Sanierungen – berücksichtigt.

Nachfolgend geben wir Ihnen einen kompakten Überblick über die wesentlichen Aussagen der Finanzverwaltung und geben praxisrelevante Hinweise.

Wesentliche Merkmale der „Betriebsbereitschaft“ bei Anschaffung

Das Finanzamt will genau unterscheiden, ob eine Immobilie beim Kauf bereits nutzbar war oder nicht.

• Objektive Nutzbarkeit: Wenn wesentliche Teile des Gebäudes (z. B. die Heizung) beim Kauf defekt sind und die Immobilie gar nicht bewohnt oder vermietet werden kann, gelten die Reparaturkosten als Teil der Anschaffungskosten. Sie können nicht sofort abgesetzt werden.
• Subjektive Nutzbarkeit: Auch wenn das Gebäude theoretisch nutzbar ist, aber nicht für ihren konkreten Zweck, wird es kompliziert.

Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung, um sie zukünftig als Arztpraxis zu nutzen. Dafür müssen Sie die Elektrik komplett erneuern. Diese Kosten gelten dann als Anschaffungskosten, weil die Immobilie erst durch den Umbau für ihre Zwecke nutzbar wird. Ein Abzug als sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen scheidet nach Auffassung der Finanzverwaltung aus!

Erweiterungen sind immer Herstellungskosten

Sobald Sie durch Baumaßnahmen die Nutzfläche vergrößern (z. B. Dachausbau, Anbau eines Balkons) oder neue Bestandteile hinzufügen (z. B. Einbau einer Treppe, die vorher nicht da war), müssen diese Kosten zwingend über die Jahre abgeschrieben werden. Hier gibt es keinen Spielraum.

Hebung des „Wohnstandards“

Auch Jahre nach dem Kauf kann eine zu umfassende Modernisierung dazu führen, dass der sofortige Steuerabzug verwehrt wird. Dies passiert, wenn Sie den Standard der Immobilie deutlich anheben. Das Finanzamt prüft dabei ausschließlich vier zentrale Bereiche:

1. Heizung
2. Sanitär (Bäder)
3. Elektroinstallation
4. Fenster

Werden mindestens drei dieser vier Bereiche gleichzeitig (oder innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren) grundlegend saniert und verbessert, geht das Finanzamt von einer Standardhebung aus. Die Kosten sind dann nicht mehr sofort abzugsfähig.

Wann liegt eine Verbesserung vor? Dies ist der Fall, wenn Sie von einem sehr einfachen Standard auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard wechseln.

Beispiel: Sie tauschen einfachverglaste Fenster gegen Isolierglas, bauen erstmals ein Bad ein, wo vorher keines war, und ersetzen die alten Nachtspeicheröfen durch eine Zentralheizung.

Achtung: Aufpassen sollten Sie beim Einbau sogenannter Smart-Home-Technik in Heizung oder Elektrik. Die Finanzverwaltung stuft entsprechende Gebäudetechnik als „sehr anspruchsvollen“ Standard ein, so dass insoweit i.d.R. von einer Standardhebung auszugehen ist.

Gute Nachrichten bei energetischer Sanierung: Maßnahmen, die nicht die vier genannten Bereiche betreffen, sind unschädlich. Wenn Sie also bspw. „nur“ die Fassade dämmen oder das Dach erneuern, bleibt der Sofortabzug erhalten, egal wie teuer es war.

Sanierung in Raten

Das Finanzamt fasst Einzelmaßnahmen zusammen, um zu prüfen, ob sich der Standard der Immobilie insgesamt deutlich gehoben hat.

Neue Frist: Das neue BMF-Schreiben verkürzt den Zeitraum, in dem Maßnahmen gebündelt betrachtet werden, auf drei Jahre. Früher betrug dieser Zeitraum fünf Jahre.

Konsequenz: Werden innerhalb dieses Drei-Jahres-Zeitraums mindestens drei der vier zentralen Bereiche (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) saniert, geht das Finanzamt von einer Standardhebung aus. Die Kosten sind dann nicht sofort abziehbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Wichtige Übergangsregelung für laufende Fälle: Für Sanierungen in Raten, die zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des BMF-Schreibens (26.01.2026) bereits begonnen hatten, aber noch nicht abgeschlossen waren, gibt es eine spezielle Regelung:

• Auch für diese noch offenen Fälle verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die sogenannte Vermutungsregel auf drei Jahre.
• Dies ist für Steuerpflichtige vorteilhaft, da Maßnahmen, die zeitlich weiter als drei Jahre auseinanderliegen, nun eher isoliert betrachtet werden können und nicht mehr als einheitliches Sanierungskonzept, das zur Standardhebung führt.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Abzugrenzen von einer Sanierung in Raten ist die starre Drei-Jahres-Frist für sogenannte „anschaffungsnahe Herstellungskosten“. Diese läuft ab dem Zeitpunkt der Anschaffung eines Gebäudes und erfasst alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (inkl. Schönheitsreparaturen), welche innerhalb von drei Jahren nach dem Übergang von Nutzen und Lasten der Immobilie ausgelöst werden.

• Übersteigen diese Kosten in Summe 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto), entfällt der Sofortabzug.
• Maßnahmen, die erst nach Ablauf dieses Dreijahreszeitraums durchgeführt werden, fließen nicht in diese 15%-Berechnung ein.

Achtung: Auf den Zeitpunkt der Zahlung soll es nach Ansicht der Finanzverwaltung nicht ankommen! Maßgeblich ist, ob die Baumaßnahmen bis zu diesem Zeitpunkt ausgeführt wurden.

Beachten Sie: Zu denInstandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren oder Streichen. Auch die Beseitigung von Mängeln, die Sie beim Kauf schon kannten, zählt in die 15 %- Grenze rein. Lediglich jährlich übliche Wartungen (z. B. Heizungswartung, Ablesedienste) werden nicht erfasst.

2. Aufwendungen für einen KFZ-Stellplatz im Rahmen der doppelten Haushaltsführung

Bei der doppelten Haushaltsführung stellt sich seit Einführung der 1.000 € Grenze immer wieder die Frage, welche Kosten in die Grenze einzubeziehen sind und welche „on top“ gewährt werden können.

Wie bereits bei den Kosten der Möblierung und im Gegensatz zur Zweitwohnungssteuer hat der BFH beim Stellplatz nunmehr entschieden, dass dieser nicht für das Innehaben der Wohnung und somit nicht für deren unmittelbare Nutzung verwendet wird, sondern eben für das KFZ.

Die Kosten für den PKW-Stellplatz sind daher, unabhängig davon, ob es sich um eine Garage oder einen „Freiluftstellplatz“ handelt, zusätzlich zu den monatlichen 1.000 € Höchstbetrag abzugsfähig und können somit steuerfrei vom Arbeitgeber erstattet werden.

3. Mindestlohnanspruch – Zwingend Bar- oder auch Sachlohn möglich?

Gehälter werden in aller Regel nicht ausschließlich durch die Auszahlung von Barlohn gezahlt, sondern enthalten mehr oder weniger viele Sachlohnbestandteile, wie z.B. Firmenwagen, Gutscheine, Fahrräder, Laptops, Smartphones und vieles mehr.

Ob diese Sachbezüge zusätzlich zum ohnehin geschuldeten Arbeitslohn geleistet werden oder eine Barlohnumwandlung stattfindet, d.h. der Barlohnanspruch wird in einen Sachlohnanspruch umgewandelt, spielt nicht nur steuer- und sozialversicherungsrechtlich eine entscheidende Rolle (Stichwort „Zusätzlichkeitserfordernis“), sondern auch bei der Frage, ob der sog. „Mindestlohnanspruch“ erfüllt wurde.

Aus steuerlicher Sicht gibt es an der Abwicklung nichts auszusetzen, d.h. der geldwerte Vorteil wird ordnungsgemäß ermittelt und versteuert.

Die Sozialversicherung hingegen, die kein Zuflussprinzip kennt, sondern stattdessen das Anspruchsprinzip, beharrt auf der Auszahlung des Mindestlohnanspruchs als Barlohn und verbeitragt diesen zusätzlich zum bereits korrekt verbeitragten Sachbezug „Firmenwagen“. Der Lohnanspruch der Arbeitnehmer wird demnach zweimal verbeitragt.

Der Mindestlohnanspruch ist demnach zwingend als Barlohn auszuzahlen, und sofern dies nicht geschehen ist, wird der Anspruch nochmals verbeitragt. Daran würde nach Auffassung des BSG auch die rückwirkende Korrektur nichts ändern und auch der Einwand der Arbeitgeber, dass dies dazu führen würde, dass die Mitarbeiter mehr als das vereinbarte Entgelt erhalten würden, zählte für das BSG schlussendlich nicht.

Fazit: Bei allen Arbeitnehmern muss immer darauf geachtet werden, dass der Mindestlohnanspruch als Barlohn ausgezahlt wird.

Jedwede Umwandlung von Barlohn in Sachlohn sollte nur gewährt werden, sofern sichergestellt und dokumentiert ist, dass der Mindestlohn eben bar ausgezahlt wurde.

4. Grundsteuer: BFH bestätigt Verfassungsmäßigkeit

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in gleich drei aktuellen Entscheidungen die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuer nach dem sogenannten Bundesmodell bestätigt. Das Bundesmodell gilt in elf Bundesländern, so dass in der Mehrheit der Länder nun zunächst Klarheit herrschen dürfte, auch wenn die Kläger bereits angekündigt haben, Verfassungsbeschwerde einreichen zu wollen.

Kein Verstoß gegen Gleichheitsgrundsatz

Der BFH hat entschieden, dass die Neuregelung sowohl formell als auch materiell mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Ausnahmsweise kann aber abgewichen werden

Der BFH stellte aber auch klar: Besteht im Einzelfall eine erhebliche Überbewertung, kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden. Der Nachweis kann insbesondere durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten oder einen zeitnahen Kaufpreis geführt werden.

Diese Regelung bietet nach Ansicht des BFH eine ausreichende Korrekturmöglichkeit für atypische Ausnahmefälle.

5. Pflege-Pauschbeträge auch für alte Jahre noch abziehbar!

Das Finanzgericht Düsseldorf hat kürzlich entschieden, dass ein Pflege-Pauschbetrag auch dann noch nachträglich steuerlich abgezogen werden kann, wenn der betreffende Einkommensteuerbescheid schon länger bestandskräftig ist. Dem Urteil zufolge würde lediglich die Festsetzungsverjährung (= i.d.R. vier Jahre nach Ablauf des Jahres der Abgabe der Steuererklärung) die Änderungsmöglichkeit begrenzen.

Was sind Pflege-Pauschbeträge?

Entstehen einem Steuerpflichtigen durch die unentgeltliche Pflege einer pflegebedürftigen Person außergewöhnliche Belastungen, kann er dafür unter bestimmten Voraussetzungen einen Pflege-Pauschbetrag geltend machen. Dieser ersetzt den Einzelnachweis der tatsächlichen Aufwendungen. Der Pauschbetrag beträgt jährlich:

• Pflegegrad 2:       600 €
• Pflegegrad 3:    1.100 €
• Pflegegrad 4:    1.800 €

Wichtig ist, dass der jeweilige Pflegegrad durch einen entsprechenden Bescheid (z.B. der Pflegekasse) nachzuweisen ist.

Hinweis

Das Verfahren ist mittlerweile beim Bundesfinanzhof (BFH) anhängig. Er wird also das letzte Wort haben.

Unabhängig von der Entscheidung des BFH sollte in betroffenen Fällen aber bereits jetzt ein Antrag auf Änderung der bestandskräftigen Steuerbescheide wegen der Berücksichtigung von Pflege-Pauschbeträgen gestellt werden. Dadurch wird der Ablauf der Festsetzungsfrist gehemmt. Ohne entsprechenden Antrag läuft die Verjährungsfrist weiter.

6. Änderungen in der Gewerbesteuer

Austrocknung von Gewerbesteuer-Oasen

Um (Schein-)Sitzverlegungen von Unternehmen entgegenzuwirken, soll der Mindesthebesatze für die Gewerbesteuer ab dem Erhebungszeitraum 2027 von 200 auf 280 % erhöht werden.

Damit sollen zukünftig sog. Gewerbesteuer-Oasen unattraktiver werden. Jedoch dürfte auch der zukünftige Mindesthebesatz von 280% eine (echte) Sitzverlagerung von Unternehmen in Gemeinden mit niedrigen Hebesätzen nicht per se unattraktiv machen.

7. Keine Bauabzugsteuer bei Verkabelung von Fertigstraßen

Bauabzugsteuer

Wird an einen Unternehmer eine Bauleistung erbracht, so muss der als Leistungsempfänger vom Rechnungsbetrag 15% Bauabzugsteuer einbehalten und an das Finanzamt abführen. Wird der Steuerabzug nicht vorgenommen, so haftet der die Bauleistung empfangende Unternehmer hierfür.

Der Steuerabzug muss ausnahmsweise nicht vorgenommen werden, wenn

• der Auftragnehmer eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamts vorlegt oder
• der Rechnungsbetrag im laufenden Kalenderjahr den Betrag von 5.000 € voraussichtlich nicht übersteigen wird. Für die Ermittlung des Betrags sind die für denselben Leistungsempfänger erbrachten Bauleistungen desselben Bauunternehmers zusammenzurechnen.

Erbringt der Unternehmer ausschließlich umsatzsteuerbefreite Vermietungsumsätze, so erhöht sich die Freigrenze von 5.000 € auf 15.000 €. Vermietet der Leistungsempfänger nicht mehr als zwei Wohnungen, ist der Steuerabzug unabhängig von den o.g. Freigrenzen auf Bauleistungen für diese Wohnungen nicht anzuwenden.

Was sind Bauleistungen?

Bauleistungen, die unter die o.g. Bauabzugsteuer fallen, sind alle Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dienen. Der Begriff des Bauwerks ist weit auszulegen. Weder ist der Begriff auf Gebäude noch allgemein auf unbewegliche Wirtschaftsgüter beschränkt. Vielmehr können darunter auch Scheinbestandteile und Betriebsvorrichtungen fallen. Beispielsweise zählen daher auch als Bauleistungen:

• Einbau von Fenstern und Türen
• Einbau von Heizungsanlagen
• Einbau von Ladeneinbauten
• Dachbegrünung eines Bauwerks
• Installation einer Photovoltaikanlage

8. Gewinngrenze für Bildung eines Investitionsabzugsbetrags

§ 7g Einkommensteuergesetz (EStG) ermöglicht es Steuerpflichtigen für die künftige Anschaffung oder Herstellung von abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens bis zu 50 % der voraussichtlichen Anschaffungs-/Herstellungskosten gewinnmindernd abzuziehen, sog. Investitionsabzugsbetrag (IAB)

Damit jedoch nur „kleine und mittlere“ Betriebe in den Genuss dieses Steuerprivilegs kommen, darf der IAB nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Gewinn des Betriebs im Wirtschaftsjahr, in dem die Abzüge vorgenommen werden sollen, 200.000 € nicht überschreitet.

Umstritten war, auf welche Größe diese Gewinngrenze nun abstellte: Den steuerlichen Gewinn (so die Auffassung der Finanzverwaltung) oder den bilanziellen Gewinn (so bspw. das FG Baden-Württemberg). Der Unterschied wird insbesondere bei Gewerbebetrieben deutlich: Den Bilanzgewinn mindert hier eine Rückstellung für die Gewerbesteuerschuld, für die Ermittlung wird die Gewerbesteuerrückstellung jedoch – als sogenannte nicht abzugsfähige Betriebsausgabe – wieder hinzugerechnet.

Der X. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat nun ganz aktuell die Auffassung der Finanzverwaltung bestätigt: Maßgebend für die Gewinngrenze des § 7g EStG ist der steuerliche Gewinn, also der Gewinn nach außerbilanziellen Korrekturen. Damit wird die Inanspruchnahme eines solchen IAB für viele mittelständische Unternehmen wohl weiter eingeschränkt bleiben.

Ein kleiner Hoffnungsschimmer besteht allerdings noch: Die gleiche Rechtsfrage ist noch bei dem III. Senat des BFH zur Entscheidung anhängig. Beurteilt dieser die Rechtslage anders wäre der „Große Senat“ des BFH anzurufen, welcher dann praktisch als Schiedsrichter fungieren würde. Die Uhren wären dann wieder zurückgedreht. Allerdings kommt eine solche Anrufung des „Großen Senats“ des BFH in der Praxis nur äußerst selten vor. Aber die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt – wir werden Sie hier mit unserem Mandanteninformationsbrief auf dem Laufenden halten.

9. Update Homeoffice-Betriebsstätte

Die Tätigkeit eines Arbeitnehmers in dessen häuslichem Homeoffice begründet nach Ansicht der deutschen Finanzverwaltung in der Regel keine Betriebsstätte des Arbeitgebers. Grund hierfür ist, dass der Arbeitgeber typischerweise nicht über eine ausreichende Verfügungsmacht über die häuslichen Räumlichkeiten des Arbeitnehmers verfügt.

Dieses Begriffsverständnis hat die Finanzverwaltung bislang sowohl bei der Auslegung des nationalen Recht (§ 12 AO) als auch bei der Auslegung von Doppelbesteuerungsabkommen (Art. 5 OECD-MA) zugrunde gelegt. Folglich scheiterten potenzielle Homeoffice-Betriebsstätten sowohl im Inbound-Fall (Arbeitnehmer arbeitet im Homeoffice in Deutschland)) als auch im Outbound-Fall (Arbeitnehmer arbeitet im Homeoffice im Ausland) regelmäßig an der erforderlichen Verfügungsmacht.

Ausländische Steuerverwaltungen messen dagegen dem Kriterium der Verfügungsmacht meist weit weniger Bedeutung bei. Beispielsweise kann ein deutscher Arbeitgeber unter bestimmten Voraussetzungen durchaus in Österreich eine Betriebsstätte begründen, wenn einer seiner Arbeitnehmer dort im Homeoffice tätig wird.

Die Folge sind Doppelbesteuerungen, weil der ausländische Staat der ausländischen Betriebsstätte einen gewissen Gewinnanteil zuordnen und besteuern will, während aus Sicht der deutschen Finanzverwaltung im Ausland keine Betriebsstätte existiert, der ein Gewinnanteil zugeordnet werden könnte. Als Lösung bleibt dann oft nur ein (zeit- und kostenintensives) Verständigungsverfahren.